Winnie's Wonderland

為了規劃未來的家，會透過親友或網路知識了解加州房市的基本概念，最近國際的大新聞，美國捲起次級房貸風暴，好幾家房貸公司宣佈破產倒閉，全球經濟牽一髮而動全身，各國股市不無受到影響，股市一片慘澹，各國經濟高層領袖紛紛喊話穩定投資者信心，投注更多資金到股市，希望藉此穩住局勢。連我這個沒有買股票經驗的旁觀者，看到這個新聞，都覺得粉可怕，到底次級房貸是啥東西？可以搞垮好幾家房貸，全球經濟牽連受害在其中。


大家都知道，買房子大不易，不管是在台灣或加州都一樣。從在台北工作以來，都沒想過買房的事，應該說台北房價貴想都不敢想，就我所知，在南港區隨便一間三十坪的公寓約要六七百萬，結果到了加州，山外有山，和台北差不多面積的公寓或Townhouse，目前市價約四十萬美金起跳。一點都不用驚訝，因為這裡薪水高，消費水準是台北的2.5到3倍，自然房價也高，有人說加州房市熱絡，會一路往上漲，要買就要趁早，最大的問題是，不管在哪個地方買，手上要有一筆頭期款現金，才有能力往下談貸款、買房。要是沒錢的人可是想要早點買房子，可不可呢？答案是可以。


沒有足夠的錢還要買房子，靠的就是次級貸款。一般買屋者需信用良好，自備款兩成，再向銀行貸款八成，利率依照行情算。所謂次級貸款，就是金融業者想出來的另一種生財途徑，信用記錄不佳沒關係，自備款不夠沒關係，審核寬鬆也不管文件資料是否屬實，來者不拒通通給予貸款，因為風險高，利率自然比一般貸款高。在網路上看了相關新聞資料，終於理解為何美國房市如此熱絡，整個大環境鼓勵買房刺激經濟，沒錢買都還有次級房貸的選擇，在諸多誘因下，不考慮到自身的經濟能力，是否付的起高額利息和本金，便草率貸款買房，這讓我想到一句成語「打腫臉充胖子」，而金融業者終於嚐到苦頭，起先賺到了利息收益，可是怎麼就沒想到這些「打腫臉」的貸款者會有付不出錢的一天？


某份論美國次級房貸研究中提到：「美國2004年來審慎生息，使得重新融資（refinance）的市場盛況不再，得另拓新的業務來源；全球資金過剩，使得安全性資產利率利息普遍不高，因此，投資者和金融業者對高風險高利率的金融商品投注更多資金於其中，期待從中獲得更多獲利；加上符合傳統次級房貸條件的人越來越少，業者開始大量推出有風險的非傳統房貸產品以開發新客源。」


．傳統次級房貸：依固定或浮動利率按月攤還本息，通常融資成數為八成。
．interest only：允許借款人貸款初期（前五年）只還利息，寬限期限結束後，一旦開始攤還本金，每月支付額將急劇增加。
．payment option：允許借款人貸款初期，選擇每月付款金額，一旦開始攤還本金，每月支付額將急劇增加。
．2/28複合式ARM：在借款前兩年，給予非常低的固定利率，之後二十八年該按浮動利率計算，每月支付額將急劇增加。
．piggyback：提供貸款給資金不足的購屋者，讓其當作自備款，此類放款稱次順位房貸，有三種形式，80-10-10  /  80-15-5  / 80-20-0，第一個數字首順位房貸提供八成房貸，第二個數字為另一業者提供的次順位房貸成數，第三個數字為自備款成數。


由上面非傳統房貸產品解釋中，可看到80-20-0就是你完全沒錢，還是可以買一棟房子喔！這些產品的特點是，短期可減輕付款壓力，也難怪消費者趨之若騖，但是，盲目的消費者若不精打細算，一旦蜜月期過了，要付出的金錢可是遠比想像中的高。短期間看似刺激了房市，導致房價持續上揚，然而，也就走到了今天大家看到的這一幕。


幾天來的財經新聞報導中，大部分的美歐經濟領袖仍保持樂觀態度，認為過一陣子，市場就會回復正常，但也有持反對意見的日本學者意見（辜朝明：市場暫穩 基本面難改善），他說「美、歐、日等主要央行向市場注入大幅流動性資金後，已初步達成穩定市場的功能，但仍無助解決資產價格暴跌的問題，基本面很難在兩、三年內改善。」


這讓我聯想到台灣前兩年延燒至今的信用卡債風暴，其根源亦是銀行業者為拓展更多客源和業績，紛紛推現金卡做起小額借貸的生意，不然就是隨意發卡給沒有賺錢能力的學生，後果就是一堆人欠卡債還不出錢，銀行累積鉅額呆帳。寫了這麼多，只是想提醒自己和大家，一定要在能力可及的範圍做，不然，先甘後苦的後果可是不堪設想。想要買房子就得開源節流，除了努力賺錢，想辦法提升專業能力，賺到更多的薪水，更要定時的儲蓄，積沙成塔，假以時日就能達成夢想。